Ci sono episodi che non possono essere ignorati: una mattina ci affacciamo dal balcone e notiamo un piccolo frammento di intonaco caduto sul pavimento, se non pezzi di muro staccatisi da un cornicione. Sono situazioni che mettono ansia, ma anche dubbi pratici: chi paga se succede qualcosa? Risponde il condominio, il singolo proprietario, l’amministratore? Vediamo insieme cosa fare e come funzionano le responsabilità in casi del genere.
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Cosa fare dopo la caduta di calcinacci da cornicioni e balconi
Il primo gesto, se ci accorgiamo che si è verificato un distacco, è mettere subito in sicurezza la zona sottostante. Vale per chi vive nel palazzo, ma anche per chi semplicemente nota la cosa camminando per strada: avvisare il portiere, l’amministratore o, se la situazione lo richiede, direttamente i vigili del fuoco è un dovere civile prima che giuridico.
Se ci sono già danni a persone o cose, è importante documentare tutto: foto della zona del distacco, dello stato della facciata, dei detriti caduti, di eventuali veicoli o oggetti coinvolti.
Di pari passo è necessario attivarsi subito per segnalare la situazione all’amministratore di condominio: è lui la figura che si occuperà di programmare subito eventuali interventi. Di solito sono necessarie le dovute ispezioni tecniche con un professionista (geometra, ingegnere, architetto) per stabilire la causa del distacco.
Chi è responsabile?
Le cose si fanno più articolate, e bisogna fare alcune distinzioni precise. La regola generale, sancita dal Codice civile, è che ciascuno risponde dei danni causati dalle cose che ha in custodia. Quindi, se il calcinaccio cade da una parte comune, paga il condominio nel suo insieme (e quindi tutti i condòmini in base ai loro millesimi); se cade da una proprietà privata, paga il singolo proprietario.
La facciata dell’edificio, il cornicione, i muri perimetrali e gli elementi decorativi sono parti comuni; se da lì si stacca qualcosa, la responsabilità è dell’intero condominio. Anche i frontalini dei balconi possono rientrare tra le parti comuni quando hanno una funzione ornamentale o accrescono il decoro architettonico della facciata
Il discorso è invece diverso per i balconi cosiddetti “aggettanti”. Tipicamente sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio: la struttura del balcone, la sua soletta, il pavimento e l’intradosso (la parte sotto, che si vede da chi passa sotto) appartengono generalmente al proprietario dell’unità immobiliare, e in caso di distacco risponde lui. I balconi “incassati”, invece, quelli che non sporgono ma sono inseriti nel corpo dell’edificio, hanno una funzione strutturale e qui le responsabilità si dividono solitamente fra proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore.
Da considerare anche la posizione dell’amministratore, perché possono verificarsi diversi casi. Per esempio, può essere chiamato in causa se, pur essendo a conoscenza di una situazione di pericolo sulle parti comuni, non si è attivato nei limiti dei suoi poteri, convocando l’assemblea e disponendo interventi urgenti quando necessari.
L’importanza della prova
Per ottenere un risarcimento, chi ha subito l’episodio deve dimostrare il danno, la provenienza dei materiali e il nesso causale tra il distacco e la cosa in custodia. Non basta quindi dire che “sono caduti calcinacci dal palazzo”: è decisivo capire da quale parte dell’edificio si siano staccati. Da qui l’importanza, anche per chi vive nello stabile, di pretendere che l’amministratore conservi una documentazione regolare di ispezioni e interventi di manutenzione svolti.
