Decidere di affittare casa per brevi periodi può essere un’ottima idea per rendere redditizia una proprietà che si utilizza poco o mai. Tuttavia, non basta dire “voglio affittare la mia casa ai turisti” per ricevere una moltitudine di richieste di locazione da parte di chi si sta per mettere in viaggio per le vacanze o per lavoro.
Infatti, prima di mettere a disposizione la propria abitazione è necessario dedicarsi a un preciso lavoro preliminare: bisogna preparare la casa per gli ospiti, organizzare le questioni pratiche e burocratiche, scegliere i canali utili per fare conoscere la propria offerta, ed eventualmente trovare anche dei collaboratori adeguati.
A quel punto per affittare una casa serve ancora un passaggio: le fotografie e l’annuncio. Come vedi, le cose da fare per affittare casa per brevi periodi sono tante, ma non ti scoraggiare. La fase preparatoria può anche essere divertente e, una volta conclusa, se ti organizzi bene, vedrai che le dinamiche dell’affitto diventeranno una semplice routine, molto redditizia. Con i consigli raccolti in questa guida, ti aiutiamo a capire come affittare casa con successo e senza correre rischi.
Indice
Casa vacanze in affitto come funziona
Voglio affittare la mia casa a turisti: come li trovo? La risposta è semplice: hai due possibilità.
- Puoi affidarti a un’agenzia immobiliare locale che si assume l’incarico di gestire in toto ogni procedura. Questa soluzione può essere particolarmente utile se non hai il tempo o le risorse per gestire l’affitto in autonomia.
- Oppure puoi utilizzare le piattaforme online come Airbnb, Booking.com o Vrbo (ex HomeAway). Questi siti offrono una grande visibilità a livello globale e consentono di gestire facilmente prenotazioni e pagamenti.
Oggi se sul mercato si trova una grande varietà di alloggi per le vacanze, è proprio perché è diventato più semplice affittare la propria casa per brevi periodi e non impazzire tra contratti, assicurazioni e burocrazie. Chi ti aiuta a trovare gli affittuari pensa infatti anche a gestire i principali passaggi cruciali di quando si mette casa in affitto per brevi periodi.
Se scegli le agenzie, sono loro a occuparsi di realizzare e diffondere gli annunci sia nella loro rete che sulle stesse piattaforme utilizzabili anche da te. Pensano loro alle fotografie, rispondono a richieste di informazioni, si occupano di arrivi e partenze, della pulizia e dell’eventuale assistenza in loco degli affittuari. In cambio, l’agenzia trattiene la percentuale pattuita sugli affitti incassati. Insomma, questa scelta è una grande comodità per chi vuole affittare casa ai turisti senza avere alcuna preoccupazione, perfetta, per esempio, quando si vive lontano dall’abitazione da mettere in affitto.
Invece, se ti appoggi alle piattaforme online avrai una parte molto attiva in tutti i processi dall’inizio alla fine.
Come affittare casa con le piattaforme online
Preparare un’inserzione con la descrizione accurata dell’abitazione, accompagnata da foto accattivanti, è quello che ti serve per affittare casa attraverso le piattaforme immobiliare dedicate, come Airbnb, Vrbo e Booking. Può sembrare un compito da niente, ma non è così. Fare delle foto degli interni adatte è tutt’altro che facile. Bisogna sapere usare la luce e, prima ancora, sapere allestire la casa in maniera tale che possa apparire accogliente. Se il risultato del fai da te non soddisfa, ci si può rivolgere a un fotografo professionista.
Una volta pubblicata l’inserzione con la descrizione della struttura sulla piattaforma, vediamo la gestione dell’affitto come funziona in concreto.
A te spetta il compito di monitorare e gestire il calendario online delle prenotazioni, stabilire prezzi ed eventuali sconti speciali. Devi farti carico delle pulizie e delle operazioni di check-in e check-out. Se vivi lontano, puoi affidare il compito di effettuare registrazione e pulizie a una persona di fiducia. Puoi anche installare un sistema di self check-in e check-out automatico, che permette di aprire la porta di ingresso inserendo una combinazione numerica (che varia da ospite a ospite) o tramite una app sul cellulare. Anche il personale delle pulizie può accedere nello stesso modo e tu puoi modificare il codice di accesso quando vuoi. Ovviamente, dovrai comunque avere delle persone di fiducia da contattare in loco, per gestire eventuali emergenze.
Affidarsi alle piattaforme online per affittare casa per brevi periodi può essere conveniente per certe tutele offerte. Airbnb, per esempio, controlla direttamente l’identità dell’ospite, offre un’assicurazione di responsabilità civile, nell’eventualità che un affittuario si faccia male o che i suoi effetti personali vengano danneggiati o rubati.
Per affittare casa su Booking, una volta che ci si è collegati al sito ufficiale, bisogna registrare la struttura sul portale, indicando la tipologia di casa da affittare, la categoria e il tipo di spazio (intera abitazione o solo camera). Infine, dovrai indicare anche se hai inserito la tua casa anche su altri siti.
Quanto costa affittare casa per periodi brevi con le piattaforme online
Le commissioni variano da una piattaforma all’altra. Per esempio, se ci si affida a Airbnb, il proprietario di casa paga una percentuale minima, di solito è pari al 3 per cento, perché sono soprattutto gli ospiti a sobbarcarsi la spesa del servizio offerto attraverso un ricarico sulla prenotazione.
Con Vrbo, invece, puoi scegliere tra due opzioni: puoi pagare una quota annuale oppure puoi pagare la commissione su ogni prenotazione. L’abbonamento annuale è di 499 dollari, circa 460 euro, e conviene se gli introiti dei tuoi affitti sono maggiori di 5.000 euro all’anno. Altrimenti, se prevedi che affittare casa per brevi periodi ti frutterà incassi minori, conviene scegliere la seconda opzione: pagare la commissione su ogni prenotazione del 5% più la commissione di elaborazione del 3%.
Con la piattaforma Booking le commissioni aumentano: in base al tipo di struttura si paga, infatti, tra il 15 e il 18 per cento degli incassi effettuati.
Infine, se vuoi, puoi pubblicare l’annuncio in maniera completamente gratuita: senza alcun costo di commissioni, ci si può affidare a piattaforme come casadaprivato.it oppure alla sezione dedicata agli annunci tra privati Facebook Marketplace.
Casa in affitto: come funziona la parte burocratica
Puoi avere una piccola abitazione in una località di vacanza oppure una sistemazione comoda in una città d’arte, ed essere tentata di mettere a metterle a reddito. Ma per affittare una casa quale documentazione serve?
Se non vuoi affidarti alle agenzie locali oppure alle piattaforme online, sappi che dovrai redigere un contratto. Puoi trovare dei modelli fac-simile online, ma non preoccuparti perché, come conferma l’art. 4 del DL 50/2017, per gli affitti brevi non c’è obbligo di registrazione del contratto.
Dal 1° gennaio 2023 è stata poi modificata la normativa (Provvedimento n. 86984/2022) con novità che riguardano proprio chi vuole affittare casa per brevi periodi. Secondo la legge, anche per gli affitti brevi, ovvero i contratti di locazione non superiore a 30 giorni stipulati dalle persone fisiche direttamente o tramite delle società di gestione, è diventato obbligatorio comunicare all’Agenzia delle Entrate l’anno di locazione, i dati catastali dell’immobile e l’importo lordo corrisposto.
I dati vanno inviati per via telematica tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quella di stipula del contratto. Attenzione perché in caso di comunicazione mancante o incompleta, si va incontro a una sanzione pecuniaria da 250 a 2.000 euro. La multa viene ridotta alla metà se la trasmissione corretta avviene in ritardo, purché entro i 15 giorni successivi alla scadenza.
C’è poi la questione della tassa di soggiorno e della comunicazione alla Questura. In qualsiasi Regione si trovi la tua proprietà, devi compilare la scheda con le informazioni per ogni ospite. In pratica, per poter affittare una casa ti serve effettuare prima di tutto l’iscrizione alla Questura. Come funziona? Ti basta entrare nel sito AlloggiatiWeb della Polizia di Stato, cliccare sulla Regione e quindi sulla Provincia dove si trova l’abitazione da affittare e seguire le istruzioni per richiedere l’accesso e le credenziali. Vedrai che apparirà un riquadro con le sezioni: Recapiti, Modalità e Link della Questura di competenza. Nella sezione “link” c’è l’url da cliccare per arrivare alla pagina dedicata dove puoi scaricare i moduli da compilare.
Le modalità per fare accreditare la tua struttura dalla Questura variano da Regione a Regione: in alcune località le procedure sono snelle e rapide, in altre un po’ meno. Ma non puoi evitarle anche perché, ogni volta che affitti casa ai turisti, devi accedere al servizio online per compilare la Schedina Alloggiati della Polizia di Stato, entro 6 ore dal loro arrivo e non più entro 24 ore, come era fino a qualche anno fa.
Fai molta attenzione perché in caso di omissione, le sanzioni previste sono molto severe, con l’arresto fino a 3 mesi o una multa, a cui si aggiungono la sospensione temporanea dell’attività e in caso di reiterazione, ovvero se violi la legge diverse volte, con l’aggravante previsto dall’art. 81 c.p..
Infine, per affittare una casa senza problemi serve la tranquillità di una polizza assicurativa con una buona copertura che tuteli da eventuali danni: come incendio, furto, guasti agli impianti, responsabilità civile e da altre incognite. Se ancora non ce l’hai, controlla le diverse offerte, ci sono molti prodotti personalizzabili con un’ampia gamma di garanzie, in grado di allontanare rischi e preoccupazioni.
Ultimo ma non meno importante, dovrai conservare tutte le ricevute dei pagamenti ricevuti: ti serviranno per la dichiarazione dei redditi che farai l’anno successivo.
Come creare un annuncio per affittare casa
Una volta scelto il metodo per trovare i turisti a cui affittare casa e registrata la struttura, è il momento di creare un annuncio. Questo è un passaggio cruciale: un annuncio ben fatto può fare la differenza tra un affitto di successo e uno che non decolla. Ecco alcuni suggerimenti per creare un annuncio efficace:
- usa foto di qualità. Le foto sono la prima cosa che gli affittuari vedono, devono quindi essere nitide e ben illuminate. Mostra i punti cruciali della casa come il bagno, la zona cucina e la zona notte. Se hai un balcone o un giardino, rendilo accogliente e invitante. I turisti adorano affittare casa per periodi brevi con uno spazio aperto dove rilassarsi o fare colazione;
- descrizione dettagliata. Fornisci le informazioni accurate della tua casa, il numero di stanze e di posti letto, i servizi disponibili in casa, come l’aria condizionata o particolari elettrodomestici, e quelli condominiali come la piscina o i posti auto. Non dimenticare di aggiungere le informazioni utili sulla posizione della casa e la distanza dai principali punti di interesse (musei, piste da sci, spiagge, aeroporto, ecc…).
- prezzo trasparente. Sii molto chiara riguardo il prezzo. Includi tutte le spese aggiuntive, come le pulizie o l’imposta di soggiorno, e sii chiara su eventuali depositi cauzionali. Un prezzo onesto e senza sorprese è molto apprezzato dagli affittuari.
- punta sulle recensioni. Chiedi ai tuoi ospiti di lasciare una recensione dopo il loro soggiorno, perché i commenti positivi aiutano ad attrarre nuovi affittuari. Ricorda, però, che solo il servizio eccellente e una pulizia impeccabile si guadagnano ottime recensioni.
Come arredare una casa per affitti brevi
Prima di creare l’annuncio accattivante e fare scattare le foto al professionista, devi concentrarti su arredamento, decorazioni e attrezzatura della tua abitazione. Come puoi renderla accogliente e confortevole per i tuoi ospiti?
Ecco alcuni consigli.
La pulizia è fondamentale
Assicurati che la casa sia pulita e ordinata prima dell’arrivo degli ospiti. A volte capita di trovare clienti molto pignoli che sono capaci con una recensione pessima di rovinare il mercato per l’intera stagione. Per non correre rischi, considera la possibilità di ingaggiare un servizio di pulizia professionale per garantire standard elevati.
Migliora il comfort
Fai un controllo onesto e spassionato dell’attrezzatura della tua casa e sostituisci ciò che è vecchio o malandato. Non esitare a buttare ciò che non è in stato più che perfetto: dal servizio di tazzine sbeccato, alle sedie della cucina traballanti. Ogni stagione poi, è sempre una buona regola controllare bene cosa serve prima di affittare casa e anche rinfrescare l’arredo, con nuove tende, cuscini decorativi, tappeti, tovaglie, tovagliette e strofinacci per la cucina. Se ti occupi tu di fornire anche la biancheria di casa, compra spesso nuove lenzuola e asciugamani perché quando sono sottoposti a frequenti lavaggi igienizzanti si consumano in fretta. Fai attenzione anche a eventuali problemi di manutenzione, come perdite d’acqua, elettricità difettosa, oltre che alla usura degli arredi. Risolvere questi problemi prontamente può aiutare a prevenire danni maggiori in futuro
Cura l’arredamento
Per affittare una casa non serve riempirla di suppellettili o oggetti inutili che rischiano solo di accumulare polvere, fare disordine o rompersi. Il segreto per rendere piacevole gli interni di una casa delle vacanze è arredarla con elementi funzionali, confortevoli e colorati. Scegli la tua tavolozza di colori, una combinazione di tre tinte, e gioca con queste per dare personalità a pareti, tessili ed elementi di arredo. Aggiungi qualche tocco personale come i quadri, qualche libro e dei vasi, per rendere le stanze più accoglienti. E soprattutto attrezza la cucina con il necessario: non c’è niente di peggio di prendere in affitto una casa dove manca l’attrezzatura per cucinare.
Attiva internet
Avere un servizio tv in streaming può essere un plus, ma non è sicuramente un servizio indispensabile. Quello che invece serve per affittare una casa ai turisti soprattutto se stranieri è la connessione Wi-Fi veloce e affidabile.
Informazioni locali
Prepara un cestino dove raccogliere mappe locali, informazioni utili sulla zona, consigli sui ristoranti e sulle attrazioni locali. Se fornisci informazioni utili, i tuoi ospiti si sentiranno a loro agio e si sentiranno più propensi a godersi il soggiorno e a lasciare una recensione positiva.
Gestione degli ospiti e risoluzione dei problemi
Trovare i turisti a cui affittare casa per periodi brevi e preparare l’abitazione per il loro soggiorno, sono due passi importanti. Ma il lavoro non è ancora finito. Devi essere sempre disponibile e reperibile per rispondere a eventuali domande o problemi che possono sorgere durante il loro soggiorno. Ecco alcuni suggerimenti per gestire gli ospiti e risolvere i problemi:
- se non ti sei affidata a un’agenzia immobiliare in loco, tocca a te mantenere la comunicazione aperta con i tuoi ospiti. Fornisci loro tutte le informazioni di cui hanno bisogno prima del loro arrivo e assicurati che possano contattarti in caso di problemi.
- se si verificano problemi durante il soggiorno dei tuoi ospiti, cerca di risolverli il più rapidamente possibile. Che si tratti di un problema con l’acqua calda o di un elettrodomestico che non funziona, tu o chi per te deve attivarsi tempestivamente così da mostrare ai tuoi ospiti che ti prendi cura di loro.
Adesso che sai come affittare casa per brevi periodi, hai anche capito che è un’attività impegnativa. Può essere una sfida, è vero, ma con una buona pianificazione e attenzione ai dettagli, può diventare una fonte di reddito gratificante. Dai la priorità alla soddisfazione dei tuoi ospiti, metti in pratica i consigli di questa guida e vedrai che i tuoi sforzi saranno ricompensati.
