Rifare la facciata del palazzo è una spesa importante per tutti i condomini, e la domanda su chi debba pagarla si complica quando l’appartamento è in nuda proprietà. In casa, in questo caso, ci sono due titolari: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Di solito la quota spetta al primo, perché si tratta di una riparazione straordinaria. Ci sono però alcune eccezioni.
Nudo proprietario e usufruttuario: a chi spettano le spese
Il nudo proprietario la casa ce l’ha già: è sua a tutti gli effetti, solo che per un certo periodo a usarla è un’altra persona. Quando l’usufrutto termina, torna a disporne liberamente. All’usufruttuario spetta il godimento dell’immobile (può viverci oppure ricavarne un reddito con l’affitto), purché ne rispetti la destinazione.
E le spese? Sono di due tipi, e il Codice civile le assegna in modo diverso. Custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria: di queste si occupa l’usufruttuario, dice l’articolo 1004, perché nascono dall’uso quotidiano della casa. Diverso è il caso delle riparazioni straordinarie, che interessano la struttura dell’edificio. Quelle, in base all’articolo 1005, le paga il proprietario. In condominio funziona più o meno allo stesso modo, con l’ordinaria all’usufruttuario e la straordinaria al nudo proprietario.
Rifacimento della facciata, quando paga il nudo proprietario
Il ripristino degli intonaci deteriorati e delle parti ammalorate è normalmente un lavoro straordinario: riguarda la conservazione del palazzo, quindi va oltre la cura di tutti i giorni. La quota dell’appartamento spetta di conseguenza al nudo proprietario.
Dobbiamo considerare, però, che gli interventi sulle pareti esterne cambiano molto da un cantiere all’altro: una pulizia periodica o un piccolo ritocco superficiale possono rientrare nella manutenzione ordinaria.
C’è anche un’eccezione da valutare: se la facciata ha bisogno di un intervento straordinario proprio perché l’usufruttuario ha trascurato la manutenzione ordinaria, la spesa passa a lui. Deve però esserci un legame preciso tra la manutenzione mancata e il danno: una facciata segnata dagli anni basta a poco per attribuirgli una colpa.
L’articolo 1005 è inoltre specifico su un altro punto; per tutta la durata dell’usufrutto, l’usufruttuario deve riconoscere al proprietario gli interessi sulle somme spese per le riparazioni straordinarie, visto che anche lui beneficia di una casa in condizioni migliori. Il costo dei lavori resta comunque a carico del nudo proprietario.
Cosa controllare prima di pagare i lavori
Quando arriva la richiesta di pagamento, dobbiamo tenere separate due domande: chi deve sostenere la spesa e a chi il condominio può chiedere di pagare.
La spesa per la facciata, come abbiamo visto, spetta al nudo proprietario. Il condominio, invece, ragiona per appartamenti: per la legge nudo proprietario e usufruttuario rispondono insieme dei contributi condominiali, come prevede l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. L’amministratore, quindi, può chiedere l’intera quota a uno qualsiasi dei due.
Se a pagare è l’usufruttuario, tra loro la regola resta quella di prima, e potrà chiedere al nudo proprietario di restituirgli la somma. La quota si paga una volta sola, e dividerla a metà è possibile soltanto se i due si sono accordati in questo senso. In assemblea, sui lavori straordinari come la facciata, vota il nudo proprietario.
Un caso particolare riguarda l’usufruttuario che decide di pagare di tasca propria lavori straordinari che il nudo proprietario rifiuta di fare o rimanda oltre il ragionevole. La legge prevede un rimborso, che però arriva soltanto alla fine dell’usufrutto e corrisponde alla somma spesa.
