Quando l’impianto di riscaldamento centralizzato si guasta, in condominio le domande sono sempre le stesse: a chi spetta intervenire e chi paga. Tutto, però, dipende dall’origine del guasto: se il problema riguarda l’impianto comune, cioè la centrale termica o le tubazioni che servono più appartamenti, la gestione passa dal condominio attraverso l’amministratore. Vediamo quindi cosa controllare prima di segnalare il problema, come muoversi con l’amministratore e come vengono divise le spese, anche per chi vive in affitto.
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Riscaldamento centralizzato guasto: cosa controllare prima di segnalarlo
Prima di contattare l’amministratore è utile raccogliere alcune informazioni: controlliamo gli orari di accensione stabiliti dal condominio, perché in alcuni periodi l’impianto può partire più tardi, e verifichiamo se in bacheca o nelle comunicazioni condominiali è stato annunciato un intervento di manutenzione. Annotiamo quali termosifoni sono freddi e da quando, e chiediamo ai vicini se il problema riguarda anche i loro appartamenti.
Sulle valvole dei radiatori possiamo fare una verifica semplice, controllando che siano aperte e che la manopola termostatica sia impostata come al solito. La diagnosi vera e propria e i controlli sulla centrale spettano invece al tecnico.
Il numero di appartamenti coinvolti, però, è soltanto un indizio, perché anche un guasto limitato alla nostra casa può nascere da una tubazione comune. L’articolo 1117 del Codice civile considera comuni gli impianti centralizzati di riscaldamento e i loro collegamenti fino al punto in cui si diramano verso i singoli appartamenti, salvo quanto stabilito diversamente dall’atto di provenienza. Un tubo che passa dentro casa nostra, quindi, può essere comune.
Come segnalare il guasto e cosa deve fare l’amministratore
Per avvisare l’amministratore va benissimo una telefonata, ma subito dopo è meglio mandare anche una mail o un messaggio scritto. Indichiamo da quando manca il riscaldamento, quali stanze sono fredde, se abbiamo notato perdite d’acqua o macchie vicino ai tubi, o se magari il problema si era già presentato nelle settimane precedenti. Chiediamo anche una conferma della presa in carico e di essere aggiornati sui tempi dell’intervento.
Il Codice civile, all’articolo 1130, affida all’amministratore la cura dei servizi comuni e la manutenzione ordinaria delle parti comuni. Ricevuta la segnalazione, deve attivare la ditta di manutenzione incaricata dal condominio, che manda un tecnico a verificare cosa è successo.
In molti condomini, oltre al manutentore, troviamo anche il terzo responsabile: un’impresa qualificata che, con una delega scritta, si assume formalmente la responsabilità della gestione tecnica dell’impianto, cioè conduzione, controlli e manutenzione, come prevede il DPR 74/2013, il regolamento sugli impianti termici.
Per le riparazioni urgenti bisogna aspettare l’assemblea?
Dipende dal tipo di lavoro: in caso di sostituzione di un pezzo usurato o della regolazione del bruciatore, quindi interventi a carattere ordinario, è l’amministratore a intervenire. I lavori straordinari programmabili, per esempio il rifacimento della centrale termica, passano invece dall’assemblea.
Per i lavori straordinari che hanno carattere urgente, l’articolo 1135 del Codice civile autorizza l’amministratore a ordinarli subito, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Ma come viene stabilito se un intervento è urgente? In base alla situazione reale: le temperature esterne, da quanti giorni il riscaldamento è fermo, gli eventuali rischi per la sicurezza o per le persone più fragili, la possibilità di rimandare i lavori e il parere del tecnico.
Chi paga la riparazione dell’impianto centralizzato
Quando il guasto riguarda le parti comuni, la spesa si divide tra i condomini. L’articolo 1123 del Codice civile indica come criterio generale le quote di proprietà di ciascuno, i famosi millesimi, salvo una diversa convenzione accettata da tutti i condomini, anche contenuta in un regolamento contrattuale. Se l’impianto serve soltanto una parte dell’edificio, come una scala o un’ala, la riparazione è a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Le percentuali usate per dividere i consumi del riscaldamento, basate anche sui consumi rilevati dai ripartitori o dai contatori di calore, riguardano il combustibile e la gestione. La riparazione segue invece i criteri stabiliti per la manutenzione dell’impianto, e il regolamento o l’amministratore possono indicarci quali. Le parti che si trovano oltre il punto di diramazione, come i termosifoni e le valvole di casa, sono in genere di proprietà del singolo, e la loro riparazione spetta al proprietario dell’appartamento.
Se viviamo in affitto, avvisiamo subito anche il proprietario di casa, oltre all’amministratore. Le spese per il servizio di riscaldamento, cioè combustibile e gestione ordinaria, sono di solito a carico dell’inquilino, secondo quanto previsto dal contratto. Per le riparazioni, invece, l’articolo 1576 mette a carico del proprietario quelle necessarie e lascia all’inquilino la piccola manutenzione. A fare da spartiacque è anche la causa del problema: l’articolo 1609 lega la piccola manutenzione ai deterioramenti dovuti all’uso, mentre le riparazioni dovute all’età dell’impianto o al caso fortuito sono, in linea generale, a carico del proprietario.
Cosa fare se il riscaldamento è ancora guasto?
Se dopo la prima segnalazione passano alcuni giorni e i termosifoni restano freddi, mandiamo un sollecito scritto all’amministratore e chiediamo informazioni precise su cosa ha rilevato il tecnico, quali lavori sono previsti e in che tempi. Se le risposte tardano, il passo successivo è una comunicazione formale, tramite PEC, la posta elettronica certificata, oppure con raccomandata con ricevuta di ritorno. Quando la situazione si trascina, possiamo rivolgerci a un’associazione di tutela dei consumatori o degli inquilini, oppure a un legale, per valutare il caso.
Intanto teniamo da parte tutto: mail, messaggi, rapporti del tecnico, le foto del termometro di casa con data e ora, le ricevute di eventuali spese. Sono le prove che servono per qualsiasi richiesta successiva. Conserviamo tutta la documentazione fino a quando il problema è risolto e i conti sono chiusi, compreso il verbale dell’assemblea che approva le spese.