Nuove tinte alle pareti, magari un bagno completamente diverso, oppure la sostituzione di quel vecchio pavimento usurato: ristrutturare casa è sempre una buona idea e ci dà una grande carica, ma sono tanti i lavori da pianificare e poi la domanda… c’è qualcuno da avvisare? Quando il proprio appartamento si trova in un condominio, esistono buone norme per tutelare la convivenza e per evitare che i lavori di uno diventino il problema di tutti.
Indice
Cosa dice la legge per i lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio
Partiamo da una premessa importante: chi è proprietario di un appartamento in condominio ha pieno diritto di intervenire sulla sua abitazione. La legge riconosce quindi al proprietario un ampio margine di libertà: le regole servono soltanto a garantire che gli interventi non danneggino la struttura dell’edificio o non ledano i diritti degli altri condomini.
Un altro punto da considerare è il quadro normativo generale: c’è il Codice Civile, dove ci interessano gli articoli dal 1117 al 1139, con un’attenzione particolare al 1122 che riguarda specificamente gli interventi sulle parti di proprietà esclusiva. Poi dobbiamo osservare il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che indica quali interventi si possono effettuare e con quali titoli abilitativi. Non dimentichiamo le normative urbanistiche comunali, spesso più stringenti su questioni di decoro architettonico e autorizzazioni locali. Per eventuali vincoli aggiuntivi, un altro documento essenziale è il regolamento condominiale dell’edificio.
A seconda del tipo di intervento, può non servire alcun titolo oppure può essere necessario presentare una pratica edilizia. Per i lavori più semplici si resta nell’edilizia libera; per molte opere interne di manutenzione straordinaria dobbiamo approfondire la CILA; se invece vengono toccati elementi strutturali può servire la SCIA. Il Permesso di Costruire riguarda casi più pesanti, come gli interventi che modificano la volumetria o l’assetto dell’immobile.
In linea di massima è essenziale ricordare di fare una distinzione tra i lavori all’interno della propria unità immobiliare e quelli che invece andrebbero a coinvolgere le cosiddette parti comuni. Naturalmente non si rende necessaria una assemblea condominiale per approvare i lavori in casa nostra; se invece vogliamo agire sulla facciata o sugli impianti comuni, allora è obbligatoria una delibera assembleare.
Cosa comunicare all’amministratore condominiale e al condominio
La comunicazione all’amministratore è importante anche quando i lavori riguardano solo l’interno dell’appartamento; farlo prima di cominciare è buona prassi, e in diversi casi diventa un vero e proprio obbligo, soprattutto se le opere previste rischiano di avere conseguenze sull’edificio o sulla vita degli altri condomini.
Va inviata per iscritto, quindi le strade più sicure sono la PEC o la raccomandata, e deve essere abbastanza chiara da permettere di capire che tipo di cantiere sarà: quali lavori sono previsti, quando inizieranno, quanto dureranno, chi li eseguirà e se servirà usare scale, ascensore o altri spazi comuni per il trasporto dei materiali. Da lì in poi, l’amministratore si occuperà di girare l’informazione all’assemblea.
Meglio conservare una copia della comunicazione inviata, con la relativa ricevuta; in caso di contestazioni future, alla fine è il modo che abbiamo per dimostrare che abbiamo rispettato gli obblighi e che non abbiamo agito di “nascosto”. Oltre alla comunicazione formale, giocare d’anticipo è utile anche sul piano dei rapporti di vicinato: un avviso semplice nell’androne, con date e orari indicativi, spesso evita malumori inutili.
Quali sono le regole da seguire per una convivenza serena in condominio
Le regole più importanti, in molti casi, sono quelle “non scritte”: o meglio, quelle che riguardano il buon vivere comune. Il regolamento condominiale, là dove esiste, è il primo documento da consultare, perché disciplina nel dettaglio le modalità di svolgimento dei lavori, l’uso delle parti comuni durante i cantieri, la gestione dei rifiuti e dei materiali da deposito temporaneo. Nei condomini con più di dieci condomini il regolamento è obbligatorio; in quelli più piccoli, in assenza di un testo specifico, sono le decisioni assembleari a fare da riferimento.
Il punto più delicato, spesso, è la gestione delle parti comuni. L’impresa dovrebbe evitare che polvere e calcinacci invadano scale, pianerottoli e ascensore; ecco perché di solito vengono predisposte delle protezioni adeguate, per poi lasciare puliti gli spazi condivisi a fine giornata.
Anche le modifiche estetiche meritano attenzione particolare. Tutto ciò che modifica l’aspetto esterno dell’edificio va valutato con prudenza: infissi, ringhiere, balconi e finiture devono rispettare il decoro complessivo del palazzo, anche quando l’intervento parte da un singolo appartamento.
Quali sono gli orari per i lavori
Arriviamo al capitolo più spinoso, quello che da sempre è un problema comune nei condomini: gli orari. Non esiste, in Italia, una legge nazionale che indichi a tutti – in modo uguale e indiscutibile – quando si può fare rumore in casa e quando no. Le indicazioni arrivano sempre da due fonti: il regolamento condominiale e, se questo non lo specifica, le ordinanze del Comune in cui si vive.
Prendiamo Milano come esempio, dove le ordinanze comunali prevedono la fascia notturna, dalle 22 alle 8, e il riposo pomeridiano tra le 13 e le 15. Per questo molti cantieri condominiali si concentrano nelle ore centrali della giornata, (si evitano tendenzialmente weekend e festivi quando il regolamento o le ordinanze lo prevedono). Non è una buona idea trasgredire gli orari di silenzio, considerando le conseguenze: possiamo venire sanzionati, dover rispondere a richieste di risarcimento e, nei casi più gravi, può essere disposta la sospensione dei lavori.